Як викупити орендоване приміщення
Існує два способи отримати майно у користування: укласти договір оренди або зробити його особистою власністю, за договором купівлі-продажу. Однак є і третій варіант-це оформлення в договорі оренди можливості на право викупу. Зробити це можна шляхом початкового включення цієї умови в тіло документа, або скласти та підписати додаткову угоду в будь-який час дії договору оренди приміщення.
Як викупити орендоване приміщення
Розглянемо варіант, коли право на викуп орендованого майна і внесено в договір на початковому етапі. Згідно статей Цивільного кодексу Російської Федерації в тілі документа повинні бути чітко визначені умови, на яких приміщення, за який сплачується орендна плата, згодом стає власністю наймача. Законодавство передбачає кілька варіантів на вибір:
– Термін оренди вийшов, і орендар повністю погасив всі платежі, включаючи оплату викупної ціни, тоді власник передає майно в його володіння.
– Термін оренди не вийшов, але орендар вніс все тіло викупної ціни до закінчення терміну.
Важливим чинником тут стає зазначення розміру викупної вартості, порядок і терміни її оплати.
Якщо, підписуючи договір оренди майна, можливість викупу не була вказана з певних причин, але в підсумку обидві сторони згодні з таким бажанням, необхідно укласти додаткову угоду, яка буде регулювати це питання. Раніше виплачену орендну плату можна зарахувати у викупну вартість приміщення, за умови, що право на це буде внесено у договір за згодою сторін.
Такі дії підтверджуються Цивільним кодексом РФ. У тому випадку, якщо ви збираєтеся укласти подібну угоду, необхідно врахувати, що воно повинно бути складено у формі, що задовольняє всім вимогам, що застосовуються до оформлення договору купівлі-продажу з поправками на певний вид майна.
З цього випливає, що орендар автоматично перетворюється у власника, тільки в тому випадку, якщо викуп було передбачено в тілі договору і виконані всі умови тягнуть викуп. Таким чином повертати майно орендодавцю не потрібно. Куплене майно необхідно поставити на свій баланс. Якщо в договорі не було жодних уточнень з приводу права викупу, то процедура залишається такою ж, але необхідно буде укласти додаткову угоду.
У Цивільному кодексі не міститься жодних приписів щодо реєстрації зміни власника та права власності. Слід зауважити, що пункт 2 статті 223 цього державного документа говорить: право власності у набувача виникає лише тоді, коли відбулася державна реєстрація відчуження майна, якщо інше не підтверджено відповідним законом. Тут спостерігається ситуація, коли є закон «підтверджує інше», але більш точних вказівок немає. Тобто можна орієнтуватися на умови переходу права власності на майно, прописані в договорі.
Щоб викупити орендоване майно, право на власне якого належить муніципальним органам або державному підприємству, необхідно керуватися положеннями ФЗ від 21.12.2001 №178-ФЗ «ПРО приватизацію державного та муніципального майна». В даний час, в даному законі немає положень про можливу приватизацію орендованого майна, шляхом викупу. Але для малих і середніх підприємців до 2013 року в такій ситуації є свої плюси.
І так, повне право на викуп муніципального майна у власність, якщо:
– протягом трьох років ви безперервно використовуєте орендоване приміщення
– площа орендованого майна не більше меж, що встановило регіональне законодавство
– точно в терміни внести плату за оренду
– ви є представником малого підприємництва, а середня чисельність працівників не перевищує 100 осіб, балансова вартість активів за минулий не більше 400 мільйонів рублів, сюди ж входить виручка від реалізації(без урахування ПДВ)
– ви підприємець середньої ланки, кількість співробітників не більше 250 чоловік, балансова вартість активів і виручки від реалізації (ПДВ не включається) за минулий рік не перевищує 1000 мільйона рублів.
Для початку слід підготувати заяву, яка підтвердить, що ви відповідаєте вимогам і ваш намір викупити майно, взяте в оренду. Дана заява подається в державне чи муніципальне установа, яке є орендодавцем. Після того, як отримано позитивну відповідь, буде потрібно ще два місяці очікування, за які буде проведена перевірка і розрахована реальна ринкова вартість майна, що викуповується, а так само умови угоди.
Коли буде прийнято рішення, ви отримаєте проект договору купівлі-продажу. Даний договір повинен пройти процедуру державної реєстрації. Розстрочка платежу може надаватись на термін від одного року до п\’яти років.